京都府福知山市の藤井不動産鑑定(株)のサイトにようこそ

平成29年11月

H29.11.2 不動産取引価格情報の平成29年度第2四半期を追加しました。当期はなぜか事例件数が少なく、亀岡市ほか3市町が0件でした。

平成29年9月

H29.9.20 京都府地価調査の地価変動率表を更新しました。

平成29年7月

H29.7.31 不動産取引価格情報の平成29年度第1四半期を追加しました。

平成29年6月

<農用地区域内の宅地>

 

ほ場整備の行われた市街化調整区域の農振農用地区域内に木材加工の工場が建っており、その敷地の登記地目が宅地(503.00u)となっている物件に遭遇したことがあります。

 

工場も登記されており種類は物置、床面積は84uで、市の評価証明では3回増築され現況は231uになっていますが増築登記はなく、当初から市街化調整区域の建築許可や開発許可はもちろん建築確認もありません。

 

しかしその敷地は前もって農用地から同じ農用地区域内の農業施設用地に用途変更がなされていました。

 

農用地区域内であっても床面積90u以下の農業用施設なら農振法の開発許可が不要なため、農業用の物置として建築した後で登記だけ済ませたものと考えられます。

 

この物件はあまり目立たないところにあり農用地利用計画に基づく市長からの是正勧告はありませんでしたが、幹線道路沿いで沿道型店舗に化けたとなると近隣の地主がだまっていないと思います。

 

自分の農地の200u未満を農業用施設用地に転用する場合も許可は要りませんが、これを利用した類似のケースがあるかもしれません。

 

平成29年5月

<エクセル(2010)の計算間違い>

 

今年の地価が10,085円/u、昨年が10,000円/uとして、この1年間の変動率をエクセル(2010)を用い、小数点以下第2位を四捨五入して第1位まで求める場合

 

ROUND((10085/10000-1)*100,1)という関数式では答えが0.8%になってしまいます。

 

ROUND((10085-10000)/10000)*100,1)では正しく0.9%と求められます。

 

その他にも次のような例があります。

 

1,000,000,000,000,000+6=1,000,000,000,000,010
(1千兆)

 

4.3-4.2=0.0999999999999996

 

4.3-4.2-0.1=-0.000000000000000360822483003176

 

原因はエクセルが二進法で計算していることだそうです。

 

 

<宮の前>

 

私が不動産の道に入った時、住んではいけない所として「尾先 谷口 宮の前 南竹藪 殿隣」ということわざを教わりました。

 

宮の前以外の南竹藪、殿隣は何となく分かるかと思います。尾先、谷口は尾根の先や谷の入り口は土砂災害が起こりやすいということです。

 

お宮さんの前に居住すると竈(かまど)の向きによっては神様にお尻を向けたり、寝る時には足を向けたりと失礼をすることがあり、店を出すと今度はお客さんにお尻を向けさせることになり、神様の怒りに触れて良いことが起こらないという訳です。

 

<住みよさランキング>

 

住みよさランキング

 

これは東洋経済新報社の「住みよさランキング2016」という調査結果を三菱UFJ不動産販売がWebサイトに掲載しているページです。

 

京都府内の1位は福知山市で、その他北部の宮津市、舞鶴市、綾部市がいずれもベスト10に入っており、福知山の1位は2015年から2年連続です。

 

私は福知山の住人で他の都市での住み心地は未経験に等しいですが、買い物の利便度は確かに高いと思います。ただしこの利便度を打ち消してしまう水害という不安要素を考慮外とした場合の話です。

平成29年4月

H29.4.28 不動産取引価格情報の平成28年度第4四半期を追加しました。

 

<京都府特定通路>

 

建築基準法上の非道路と判定されている幅員4m未満の道路のみに面している土地でも法43条1項ただし書きの許可基準をクリアーすれば建築が可能ですが、地権者の拡幅承諾や通行協議などの面倒な手続きが必要です。

 

しかし京都府特定通路に指定されていれば、そのような手続きが不要という制度です。
平成27年に作られ南丹土木事務所や山城北土木事務所の管内では次々に指定されていますが北部ではまだのようです。

 

<自作のホームページ>

 

このホームページは「シリウス」というソフト(24,800円)で自作したものです。プロの仕上がりには及びませんがページの追加もWebサーバーへのアップも大変簡単で気に入っています。

 

以前はクライアントに対して定期的に地価変動率表を郵送したり、メールに添付したりして送付しておりましたが、ホームページからダウンロードしてもらえれば簡単ではないかと思い付きまして自作に踏み切りました。

 

ブログやフェイスブック等による情報発信はいつまで続けられるか不安がありますが、比較的硬直的なホームページではその心配も薄れ、このようなよもやま話も書いてみました。

 

<京都府津波災害警戒区域>

 

平成29年3月31日、舞鶴市、宮津市、京丹後市、伊根町、与謝野町において「津波災害警戒区域」が指定されました。

 

京都府津波災害警戒区域

 

<PCB廃棄物>

 

PCB廃棄物1

 

左の写真は使用済みのコンデンサで高濃度PCB汚染物として屋内に保管されており保健所にも届け出済みです。このようなものは平成33年3月末日までに大阪PCB処理事業所(JESCO)へ搬入されて処理されることになっています。

 

処理料金は例えば30kgの場合は運搬費を除いて59万6千円ですが80kgを超えると100万円以上になり、保管事業者にとって大きな負担となるため中小企業や個人の場合は軽減措置が採られています。

 

しかし厄介なことに譲り渡しや譲り受けが禁止で、処理するまでは特別管理産業廃棄物管理責任者を置いて厳重に保管しなければなりません。土地建物を売却すると別の保管場所を捜さなければならないことになります。

 

なお使用中のPCB汚染物であるコンデンサやトランスは保健所への届け出が必要ですが譲渡等は許されており建物と一緒に売却できます。

 

PCB廃棄物2

左の写真は河原の雑種地に置かれている産業廃棄物に混じったキュービクル内のトランスでほかにコンデンサもありました。

 

雑種地の評価に必要なためトランス内の絶縁油を専門業者に測定分析してもらったところ高濃度PCB汚染物と判明しました。土壌汚染は大丈夫でした。

 

PCB汚染物とその他の産業廃棄物の処分費用見積額が土地の価格を上回る結果となりました。

 

<焼却炉と焼却灰>

 

焼却炉1

左の写真は古い工場の片隅に置かれている焼却炉とドラム缶入りの焼却灰で、これらを不動産と共に買い受けたとします。

 

焼却炉は火床面積が0.5u以上ありましたので、解体撤去する場合はまずダイオキシン類の濃度測定をしてから産業廃棄物として処理することとなり、保健所にも届け出ます。解体せずに使用する場合にも保健所への届け出と定期的な濃度測定が必要です。

 

焼却灰の処分についてはダイオキシン類の濃度測定をし、その結果を提示して産廃業者に処理を依頼することになります。京都環境保全公社で処理する場合は測定もしてもらえるようです。

 

家庭用焼却炉から出た焼却灰は一般ゴミと同じ扱いですが、事業用の場合は手数と費用がかかります。

平成29年3月

H29.3.22 地価公示の地価変動率表を更新しました。

<太規模盛土造成地マップ>

 

建築物等の耐震化を促進するために、京都市に続いて京都府下でも太規模盛土造成地マップが公開されることとなりました。

 

しかし4万分の1という小さな縮尺のため特定の土地が該当しているかどうかを判定することは困難です。

 

地震の際には危険な土地なので、後は自力で昔の空中写真や地形図などを用いて調べるしか方法はないようです。

 

京都府大規模盛土造成地マップ

 

 

<借家等の空室率>

 

「平成25年住宅・土地統計調査結果」(総務省統計局)から京都府各市区町村における借家等の空室率を算出しました。

 

借家等の空室率表(PDF)

 

 


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